Horch el-Qatil, quartier populaire non réglementaire de la banlieue sud de Beyrouth, est devenu un refuge et un abri pour une partie des réfugiés syriens depuis 2011, notamment ceux des classes populaires, fragilisés par l’exil forcé. Selon un recensement effectué en 2017 par l’Union des municipalités de la Dahiyeh (banlieue sud de Beyrouth), Horch el-Qatil comptait 38 % d’habitants d’origine libanaise, 55 % d’origine syrienne et 7 % de Kurdes, de Palestiniens et de travailleurs d’origine asiatique ou africaine. L’arrivée massive des réfugiés syriens a induit une forte demande de logements dans le quartier, laquelle a conduit les propriétaires à développer le marché locatif informel. La location dans les quartiers non réglementaires de Beyrouth existait au préalable, mais ce marché s’est particulièrement développé après la guerre civile en Syrie et l’arrivée de plus d’un million de réfugiés syriens en 2014 (UNHCR, 2015). Le recensement effectué en 2017 montre notamment qu’à Horch el-Qatil, 65 % des biens (logements et autres locaux) sont en location, et 47 % à Ouzai (autre quartier non réglementaire en banlieue sud-ouest de Beyrouth).
Le drame des réfugiés syriens est devenu, pour ainsi dire, une ressource pour les propriétaires bailleurs qui ont réalisé une ascension sociale et, plus particulièrement, une mobilité résidentielle grâce aux revenus supplémentaires que leur procure la location de leurs biens. On observe deux modèles d’évolution résidentielle liés au marché locatif. Le premier concerne les propriétaires qui louent une partie de leur bien et, grâce au revenu de la location, vont apporter des améliorations à leur résidence à Horch el-Qatil. Le second, et le plus courant, concerne les propriétaires qui louent l’intégralité de leur propriété à des réfugiés syriens. Leur maison devient ainsi une sorte d’« affaire familiale », dont le revenu est utilisé principalement pour la location d’une résidence de meilleure qualité, située dans un quartier « légal et propre », selon leurs termes. Cela explique, selon des témoignages recueillis en 2018, le grand nombre de Syriens présents dans le quartier : « Aujourd’hui, à Horch el-Qatil, il n’y a que des réfugiés syriens, les Libanais déménagent du quartier après avoir loué aux Syriens. » Dans certains cas, la location devient même la principale ressource financière de la famille.
Le marché locatif prend diverses formes et les propriétaires ont mis en place plusieurs stratégies pour adapter leurs constructions à la demande du marché. À titre d’exemples, des propriétaires ont transformé leur immeuble en plusieurs studios indépendants qu’ils louent à des familles. D’autres ont aménagé des chambres collectives avec une cuisine et un WC partagés, qu’ils destinent aux hommes seuls. D’autres, encore, ont affecté une ou plusieurs chambres à la location, en les séparant de leur maison, voire loué les locaux au rez-de-chaussée de leur habitation, des espaces habituellement dédiés aux activités de commerces et de services.
Pour les réfugiés syriens à Beyrouth, face à l’urgence de trouver un abri qui corresponde à leurs ressources financières limitées, la qualité du logement n’est pas l’objectif principal. L’enjeu est également d’éviter des procédures administratives longues et difficiles, ainsi que les engagements légaux obligatoires du marché formel. Ces conditions sont l’opportunité que les propriétaires de biens immobiliers de Horch el-Qatil ont su saisir pour construire, dans ce contexte, leur ascension sociale et résidentielle.
